מס מכירה

נכתב על ידי עו"ד ירון גרופמן יפה, פונד, גרופמן ושות', עו"ד

בסוף שנת 1999 תקנה הכנסת את חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן "חוק מיסוי מקרקעין"). התיקון התמקד סביב תוספת פרק שישי 1 לחוק המסדיר מס חדש המוטל על מוכרי מקרקעין – מס מכירה. כעת, בנוסחו הנוכחי, מטיל החוק שלשה סוגי מס בגין עסקה במקרקעין – מס שבח, מס רכישה ומס מכירה.

מס שבח הנו דוגמא מובהקת למס ישיר בגין עסקה במקרקעין. הוא מוטל על רווחי הון הנובעים מהבעלות על מקרקעין (הבאים לידי ביטוי בעליית ערך הקרקע בין שעת הרכישה לשעת המכירה) ויחול רק במידה ורווח (שבח) כזה קיים.

מס רכישה וכמוהו גם מס מכירה הנם מסים עקיפים בגין עסקה במקרקעין. הם מוטלים על רוכש ומוכר מקרקעין ללא כל קשר לשאלה האם נצמח להם רווח אם לאו.

ברשימה קצרה זו נתייחס רק למס מכירה – מס חדש אשר הוצג למערכת המס בישראל רק לפני כשנה.

מס מכירה מוטל על מכירת מקרקעין ( דירות למכירה \ בתים למכירה וכד' ). מכירה לעניין זה (כמו גם לעניין מס שבח ומס רכישה) מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין באופן רחב במיוחד השואף להקיף מגוון רחב של עסקאות אשר תוכנן הכלכלי הנו העברת זכות במקרקעין תהא צורתן הפורמלית אשר תהא. בכלל זה נכללות בהגדרת מכירה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, עסקאות הנעשות ללא תמורה (עסקאות מתנה) ופעולות מסוימות הנעשות באיגוד מקרקעין (חברה שכל נכסיה הם זכויות במקרקעין). החייב בתשלום מס מכירה הוא המוכר.

שיעורו של מס מכירה המוטל בגין מכירת מקרקעין הנו 2.5% משווי המכירה. מס מופחת, בשיעור של 0.8% משווי המכירה, מוטל על מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עסקי (מכירה על ידי קבלן) וכן על מכירת דירת מגורים מזכה בידי מי שהיה זכאי להטבות על פי חוק לעידוד השקעות הון תשי"ט- 1959 (הקובע הטבות שונות לבעלים של בניין המיועד להשכרה).

המס מוטל על שווי המכירה. שווי המכירה מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כסכום שיש לצפות לו ממכירת הזכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון כפי שהיא ביום המכירה כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום. דהיינו, לעניין זה קובע חוק מיסוי מקרקעין מבחן אובייקטיבי לפיו לא תכריע התמורה עליה הצהירו הצדדים אלא שווי השוק. רשויות המס יכולות אם כן, לצורך קביעת הסכום המהווה בסיס לחישוב המס, להתעלם מן המחיר החוזי ולשום את המס על פי השווי האובייקטיבי של הנכס ביום המכירה.

לאור כל האמור לעיל, לכאורה מוטל מעתה נטל נוסף על מוכרי דירות למכירה, המייקר את העסקה בשיעור של 2.5% נוספים. בפועל, העניק המחוקק פטור מלא ממס מכירה במקרים בהם הנכס הנמכר הוא דירת מגורים של המשפחה, אשר על פי גישת המחוקק הנה נכס פרטי הנרכש לשימוש אישי ולא להשקעה.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס מכירה. בכך אימץ המחוקק ביחס למס מכירה את אותו הפטור ממס שבח המוענק, בהתקיים תנאים מסוימים, בעת מכירת דירת מגורים.

התנאים העיקריים בהם יש לעמוד לצורך קבלת הפטור ממס מכירה (כמו גם ממס שבח) הנם, בין היתר, כדלקמן:

הנכס הנמכר הוא דירת מגוריםדירה למכירה שבנייתה הסתיימה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה.

הנכס הנמכר הוא דירת מגורים מזכהדירת מגורים אשר שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות הבאות: (א) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (התקופה שחלפה מקניית הדירה למכירתה) או (ב) ארבע השנים שקדמו למכירה. תקופה בה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו או תקופה בה שמשה הדירה לפעולות חינוך או דת תחשב לעניין זה כתקופה בה שמשה הדירה למגורים.

אחת לארבע שנים או דירה יחידה – המוכר זכאי לפטור במידה ומכר את כל הזכויות שיש לו בדירת מגורים מזכה ובלבד שהוא (א) לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית דירת מגורים אחרת בפטור ממס, או (ב) הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה שיש לו בישראל והוא לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

בנוסף, קובע החוק "פטור הניתן באופן חד-פעמי" בלבד אשר נועד לסייע למוכר שברשותו שתי דירות למכירה וברצונו להחליפן בדירה למכירה שתירכש ברוב התמורה ממכירת שתי הדירות. מטרת חוק מיסוי מקרקעין הייתה ונשארה לאפשר לנישום הזכאי למכור דירה אחת על פי הפטורים האמורים לעיל הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין למכור דירה נוספת לפי סעיף פטור מיוחד זה, אף על פי שחלף זמן קצר יחסית למן המכירה הקודמת, ולממן את רכישת הדירה החדשה מסכום התמורה ממכירת שתי הדירות.

השימוש בפטור החד-פעמי מתאפשר לכל המוכרים ללא קשר לגודל משפחתם ולייעוד הדירה הנרכשת למגורי המשפחה. כך לדוגמה, זוג צעיר שכל אחד מבני הזוג הביא דירה לנישואין, יכול למכור את שתי הדירות בפטור ולרכוש במקומן דירת מגורים חדשה, בין לצורכי מגורים שלהם ובין לצורך מגורים אחרים.

הפטור החד-פעמי הנו עצמאי, ואינו כפוף לתנאי הפטורים הרגילים האחרים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, הפטור החד-פעמי כפוף להגבלות הרגילות שתוארו לעיל, לדוגמה, "מכירת כל הזכויות בדירה המזכה" ו- "דירת מגורים מזכה".

תנאי הזכאות לפטור החד-פעמי הנם:

1) המוכר הוא תושב ישראל;

2) הגבלת השווי לדירות למכירה – חוק מיסוי מקרקעין קובע תקרת שווי כוללת לשתי הדירות למכירה יחדיו בסך 1,500,000 ₪. תקרת פטור זו מותאמת פעם אחת בשנה בתחילת שנת המס. אם שווי שתי הדירות למכירה עולה על סכום של 1,500,000 ₪, יחול בתנאים מסוימים פטור חלקי בשל מכירת הדירה השנייה. הפטור החלקי קובע כי במידה ושווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 2,500,000 ₪, יינתן למוכר פטור בשל הדירה השנייה על סכום ההפרש שבין שווי הדירה הראשונה לבין 1,500,00 ₪.

3) פרק הזמן שבין מכירת הדירות – חוק מיסוי המקרקעין מתנה את מתן הפטור החד-פעמי במכירת הדירה הנוכחית ובמכירה של דירה אחרת בפטור בתקופה של שנים – עשר חודשים שלפני מכירת הדירה הנוכחית.

4)פטור חד-פעמי – חוק מיסוי מקרקעין קובע בבירור כי הפטור יינתן למוכר אחד פעם אחת בחייו. בכך קבע חוק מיסוי מקרקעין כי מדובר בפטור מיוחד וחריג, שמטרתו לסייע לרכוש דירה חדשה במקום שתי הדירות שנמכרו. ראוי להדגיש, כי בני זוג שניצלו את הפטור החד-פעמי ולאחר מכן התגרשו ונישאו בשנית, לא יהיו זכאים להנות מהפטור פעם נוספת במסגרת נישואיהם החדשים.

בהתקיים תנאים מסוימים, ניתן פטור דומה גם בעת מכירה של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה.

כללי הדיווח על עסקאות והליכי השומה הנוגעים למס מכירה דומים לכללים הקיימים ביחס למס שבח. על המוכר להגיש הצהרה בדבר מכירת המקרקעין בתוך שלושים ימים מיום המכירה. ההצהרה תוגש ביחד עם ההצהרה המוגשת לעניין מס שבח. בהצהרה יש לפרט את התמורה בעד מכירת המקרקעין, תאריך המכירה, סכום מס המכירה המשולם ואופן חישובו. במידה והמוכר בחר להגיש שומה עצמית לעניין מס שבח, תוגש ההצהרה ביחד עם השומה עצמית בתוך חמישים ימים מיום המכירה. המוכר ישלם את מס המכירה המגיע ממנו על פי הצהרתו, במועד הגשת ההצהרה.

לסיכום – בסוף שנת 1999 הוסיף המחוקק מס חדש לרשימת המסים החלים בגין עסקה במקרקעין. בפועל, לאור אימוץ הפטור הקיים בגין דירת מגורים מזכה, לא תהא למס מכירה השלכה משמעותית על ציבור מוכרי וקוני הדירות מיד שניה. עיקר הנטל שמטיל מס מכירה יוטל על מוכרי נכסים מסחריים או דירות המוחזקות לצורך השקעה אשר אינן בגדר דירת מגורים מזכה (בשיעור של 2.5%) ועל קבלנים (ובעקיפין על קוני דירות מגורים חדשות – בשיעור של 0.8%).

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *